深圳地盘拍卖连窜改高
2026.06.16
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作家 | 第一财经 郑娜
手脚楼市风向标的深圳，在短短七天内拍出两个高溢价地块，一举搅拌千里寂许久的地盘市集。
6月上旬，深圳先后拿出南山粤海街谈与前海片区两大中枢区域的重磅地块，引来各大房企心焦格杀，循序演出“300轮抢地大战”，并最终王人创下超100%的溢价率，楼面价更是诀别定格在10.87万/平淡米、9.6万/平淡米，刷新深圳地价新高。
深圳地盘市集多年未有的高热度，一方面源于地块自己的稀缺性和优秀质素，以及片区内对优质供给的需求，另一方面则是由于比年来深圳供地“缩量提质”，使得市集参加资金扎堆抢筹的阶段。
业内以为，将来深圳仍将督察“小批量、高频次、优地块”的出让节拍，供给端稀缺性抓续强化，同期房企在聚焦一线城市中枢资产的计策指令下，也会对此类优质料块保抓关注，展望将来深圳土拍的结构性热度将有望继续。
土拍热度爆棚
6月开局，深圳南山区粤海街谈一宗宅地挂牌出让，现场6家房企死战超290轮，保利置业以超57亿元拿下，溢价率达到150%以上，楼面价也从起拍的4.3万元/平淡米一起飙升至10.86万元/平淡米，加冕新晋深圳“单价地王”。这亦然深圳楼面价初度冲突10万元大关。
粤海街谈地块的热度还未祛除，前海桂湾片区的宅地再添一把火。6月12日，通常历经约300轮角逐，在深圳鲜少布局的厦门国资建发耗资超35亿元、溢价114.29%摘得地块，约9.6万元/平淡米的成交楼面价成为前海片区的新“地王”，也成为单价第二高的地块。
短短一周之内，接连两宗溢价超100%的地块，对仍地盘市集来说犹如深渊起雷。
中枢区域住宅用地供应的高度稀缺，是引得房企争抢的最径直原因。中指商讨院指数商讨部总司理曹晶晶提到，这两宗高溢价地块均位于深圳最具价值的片区。
举例，粤海街谈地块紧邻百度大厦、软件产业基地等科创地标，是科技园南区近十年来初度公开出让的低密度纯居住用地；前海桂湾地块则位于前海三湾中熟谙度最高的桂湾片区，深港外洋金融城已入驻超320家金融机构，通常为片区萧疏的稀缺宅地。
在两宗地块所属的片区内，产业东谈主口支持起了充沛的购买力。好地商讨院提到，不同于平庸的刚需板块，粤海、前海等区域，临近环绕着高收入的高知群体和科创高管，领有塌实的金钱麇集，对居住品性有改善需求。这种需求不随楼市短期波动而祛除，组成了顶豪市集的“独处行情”。
明源不动产商讨院首席商讨员艾振强指出，深圳2026年前5个月卖出240套5000万以上的顶豪，是上海的两倍，深圳湾、科技园临近二手房挂牌价宽绰在12-15万/平淡米，为高溢价拿地提供了终局市集的支持。
值得一提的是，其他热门城市也有中枢性段的稀缺地块供应，但为何深圳却能拍出如斯溢价率？
“相较其他城市如北上广杭，深圳地盘供应不错说相当少。”深圳华夏商讨中心高等商讨员邹少伟告诉记者，2024年深圳只出让了6宗宅地，2025年也惟有12宗，而前述城市2025年的供应在40-100宗之间，何况深圳宅地越来越向“小而好意思”发展，宅地稀缺性远超其他城市，异常是中枢区域优质料块，可供配置的越来越少。
曹晶晶也以为，深圳能接连出现如斯高热度的地块，要津在于中枢区域宅地的供给节拍和地块稀缺属性存在实质各异。
“其他热门城市的中枢区保抓着相对踏实的供应节拍，市集宽绰存在‘每年王人有货’的预期，房企不错分批次布局。”曹晶晶示意，而深圳中枢区的供应，则是“以五年、十年为单元的‘断供式稀缺’，重叠深圳城市空间高度浓缩、中枢价值围聚于少数片区的‘单核式聚焦’，使得每一块信得过中枢区的宅地参与度较高。”
供给端稀缺性抓续强化
深圳的地盘供应并非一直如斯紧俏。
2021年，色六月婷婷亚洲婷婷六月手脚现实供地“两围聚”的热门城市之一，深圳迎来宅地供应历史峰值，通过增多供应平抑其时过热的楼市，同期以铁心最高地价的形态为地盘市集降温，最高溢价率设为15%。
据深圳华夏地产统计，这一年共出让39宗居住用地，有1宗流拍，其中有24宗宅地以最高铁心地价成交，占比超6成，房企拿地关怀抓续激越；地盘成交金额也达到1119亿元的岑岭。
参加2022年，楼市厚谊走低，配置商在“三谈红线”影响下融资进一步受限，拿地飞腾出现消退迹象，全年共出让38宗居住用地，但有4宗流拍，共22宗以最高限价成交，占比回落至57%。
而后，深圳的宅地供应领域抓续大幅回落。2023年出让14宗居住用地，且仅有5宗封顶成交，6宗为底价成交，地盘出让金也腰斩至仅约403亿元。
2024年供应进一步走低，全年仅6宗宅地成交，但也朝阳初现，地盘总出让金约416亿元，杰出2023年总数，华润&中海勾搭体斥资超185亿元，拿下南山后海片区一宗地块，成为深圳第九宗百亿地块。
中指商讨院深圳分院高中分析师孙红梅示意，这一阶段的中枢特征是“缩量保价”，政府主动松开供地领域，将出让重点向南山中枢区优质料块歪斜，既幸免了市集下行期普随地块流拍冲击市集信心，也通过稀缺地块保险了地盘出让收益。
这一时代，深圳也缓缓取消了当年为扼制房价过快高潮而接管的铁心程序，包括取消最高铁心地价、取消对新址最高售价的铁心等，把价钱交由市集决定。
“2025年于今，深圳的地盘供应继续‘缩量提质’，结构性热度爆发。”孙红梅提到，2025全年12宗成交宅地，较上年翻倍，其中9宗溢价、7宗溢价率超30%，平均溢价率创下近六年新高，前海桂湾等中枢区接连刷新单价地王记载。
但2025年的成交用大地积仍处于低位，地盘成交金额更是涉及近十年来最低值，仅365.2亿元，同比下跌超一成。孙红梅示意，深圳供地的“缩量”大趋势未改，市集从“普涨普跌”转向极致分化。
艾振强提到，近几年，深圳地盘市集阅历了一个“过热调控→深度调度→缩量提质→结构性复苏”的完好周期。其中枢逻辑在于，当市集过热时，多供地以平抑价钱；当市集过冷时，少供地以踏实预期。2025年以来，深圳用中枢区稀缺的优质料块既督察市集热度，又幸免了对存量房去化形成过大压力。
如今，继续着“缩量提质”的供地标的，业内以为，近来深圳地盘市集发达出的结构性高热将有望取得抓续。
孙红梅以为，一方面，供给端稀缺性抓续强化，同期供地向低容积率、高品性歪斜，中枢区可出让的纯宅地越发稀缺，每推出一宗王人会触发多家房企竞争；同期，央国企、头部房企聚焦一线城市中枢资产的计策不会短期转向，深圳的产业实力、东谈主口诱导力和高净值购买力，决定了中枢区改善型住宅的永久需求。
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